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Recht

Aktuell

Doppelkündigung des Mietvertrages zulässig!

von Axel Dammer

 

Nach gesetzlichen Vorgaben berechtigt ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten einen Vermieter zur Aussprache einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Diese wurde- und wird häufig mit einer gleichzeitig ausgesprochenen fristgerechten Kündigung des Vermieters verbunden. Dies hätte zur Folge, dass das Mietverhältnis jedenfalls zum Ende der Kündigungsfrist sein Ende gefunden hätte; selbst wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht vorliegen. Eben diese Voraussetzungen fallen nach dem Gesetz insbesondere rückwirkend weg, falls der betreffende Mieter die rückständige Miete binnen einer Frist von zwei Monaten nach Klageerhebung (sog. Schonfristzahlung) nachzahlt. Bislang in der Rechtsprechung umstritten blieb die Frage nach dem Schicksal der gleichzeitig erklärten ordentlichen Kündigung. Weit verbreitet war die Ansicht, dass diese Kündigung wegen Zahlungsverzuges sodann ebenfalls generell hinfällig sei.

Die Frage ist nun mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 19.09.18 (VIII ZR 261/17) höchstrichterlich geklärt. Der Senat erachtet die gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung als wirksam.

Das bedeutet allerdings entgegen der bisweilen aufgefundenen Darstellung in den Medien keineswegs, dass damit die Schonfristzahlung faktisch keinerlei Bedeutung mehr hat. Denn die ordentliche Kündigung ist (im Gegensatz zur fristlosen Kündigung) an die besondere weitere Voraussetzungen geknüpft, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung darlegt. Eben dieses kann zwar grundsätzlich im Mietrückstand (einer Vertragsverletzung) erblickt werden. Allerdings dürfte hier im Einzelfalle der Grund für den Mietrückstand zu prüfen sein. Hatte der Mieter beispielsweise die Miete wegen eines gerügten Mangels gekürzt oder befand sich ohne eigenes Zutun vorübergehend in einem finanziellen Engpass, kann hierin sicher keine (zur ordentliche Kündigung nötige) schuldhafte und erhebliche Pflichtverletzung erblickt werden.

Heißt: wenn auch die doppelte Kündigung wirksam ist, ist hiermit nicht "Hopfen und Malz" verloren. Lassen Sie sich beraten. In vielen Fällen besteht das Mietverhältnis bei einer Zahlung innerhalb der Schonfrist trotz doppelter Kündigung zweifellos unverändert fort.

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